Grundsteuerreform 2022
In Deutschland müssen rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden, nachdem Bundestag und Bundesrat 2019 eine Grundsteuerreform verabschiedeten. Das Bundesverfassungsgericht forderte diese Neuregelung, da der bislang von den Finanzämtern berechnete Wert der Grundstücke und Gebäude auf veralteten Zahlen beruhte. Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft müssen Eigentümerinnen und Eigentümer 2022 eine Feststellungserklärung bei der Finanzverwaltung in elektronischer Form abgeben. Hierzu werden sie von der Finanzverwaltung im Jahr 2022 aufgefordert werden. Etliche Bundesländer werden das voraussichtlich in Form einer Allgemeinverfügung vornehmen.
Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zugrunde gelegt. Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung aller Grundstücke mehrere Jahre Zeit benötigen, werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 herangezogen. Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Davon haben mehrere Bundesländer inzwischen bereits Gebrauch gemacht.
Als Eigentümer eines (privat genutzten/betrieblichen/landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen) Grundstückes sind Sie unmittelbar betroffen und gesetzlich verpflichtet am Neubewertungsverfahren teilzunehmen. Hierzu ist eine entsprechenden Steuererklärung zu erstellen und elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Die Steuererklärungen sind im Zeitraum 01.07. bis 31.10.2022 an die Finanzverwaltung elektronisch zu übermitteln.
Als Ihr Berater in steuerrechtlichen Belangen, unterstützen wir Sie gerne und Erstellen für Sie die Grundsteuererklärung. Bitte sprechen Sie uns an.
Nachstehend finden Sie ein paar grundsätzliche Informationen zu den verschiedenen Bewetungsverfahren in den einzelnen Bundesländern. Zudem können Sie unten auch zwei Broschüren mit detaillierteren Informationen runterladen.
Unbebaute Grundstücke
Der Begriff scheint sich von selbst zu erklären: Ein unbebautes Grundstück ist eines, auf dem sich kein Gebäude befindet. Als unbebautes Grundstück gilt aber auch eines, das im Feststel-lungszeitpunkt bebaut wird oder eines, auf dem sich kein benutzbares Gebäude befindet (§ 246 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BewG).
Die Bewertung3 erfolgt denkbar einfach, nämlich durch eine Multiplikation der Grundstücks-größe mit dem sog. Bodenrichtwert. Der Wert wird, wie bei bebauten Grundstücken auch, auf volle 100 Euro nach unten abgerundet.
Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen in den Städten und Landkreisen Kaufpreissammlungen geführt. Aus diesen ist der Wert des Grund und Bo-dens – abhängig von der Lage des Grundstücks – abzuleiten. Diese Werte werden abweichend zur bisherigen Handhabung auf den 01.01.2022 und damit passend zur notwendigen Erklärungsabgabe neu ermittelt und festgelegt.
Bebaute Grundstücke
Die bebauten Grundstücke lassen sich nach dem jeweiligen Bewertungsverfahren in Ertragswertverfahren (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) und Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) unterteilen.
Ein Einfamilienhaus enthält eine Wohnung (und ist kein Wohnungseigentum), ein Zweifamilienhaus zwei. Das Mietwohngrundstück muss zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen. Als Wohnungseigentum sind Eigentumswohnungen zu bewerten, also das sog. Sondereigentum an einer Wohnung und der Anteil am Gemeinschaftseigentum. Alle diese Grundstücke dienen Wohnzwecken, was die Bewertung im Ertragswertverfahren nach sich zieht.
Alle anderen Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Ein Geschäftsgrundstück ist eines, das zu mehr als 80 % eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dient und kein Teileigentum ist. Gemischt genutzte Grundstücke dienen teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken, sind aber nicht als Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Ge-schäftsgrundstück zu klassifizieren. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Sonstige bebaute Grundstücke sind diejeni-gen, die in die bisher genannten Kategorien nicht einzuordnen sind.
Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer in Bayern (“Flächenmodell”) und Hamburg (“Wohnlagemodell”) erfolgt im Rahmen eines weitestgehend ähnlichen Konzepts, das auf Flächen basiert und den Wert der Immobilie vollständig unberücksichtigt lässt. Demnach werden auf der ersten Stufe des Be-steuerungsverfahrens sog. Äquivalenzbeträge – jeweils für Grund und Boden sowie Gebäude – ermittelt, auf die auf der zweiten Stufe des Besteuerungsverfahrens eine Steuermesszahl angewendet wird. Das Ergebnis der Berechnung stellt den Steuermessbetrag dar, auf den wie im bisherigen Besteuerungssystem auch die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ihren Hebesatz anwendet.
Die Bemessungsgrundlage in Niedersachsen (“Flächen-Lage-Modell”) und Hessen (“Flächen-Faktor-Verfahren”) wird im Rahmen eines Bayern und Hamburg weitestgehend ähnelnden Konzepts ermittelt, in dem Flächen als zentraler Parameter herangezogen werden und der Wert der Immobilie weitestgehend unberücksichtigt bleibt. Demnach werden auf der ersten Stufe des Besteuerungsverfahrens sog. Äquivalenzbeträge (Niedersachsen) bzw. Flächenbeträge (Hessen) – jeweils für Grund und Boden sowie Gebäude – ermittelt, auf die auf der zweiten Stufe des Besteuerungsverfahrens eine Steuermesszahl angewendet wird.
Bei der Berechnung der Äquivalenzbeträge (Niedersachsen) bzw. systematisch nach der Be-rechnung der Flächenbeträge (Hessen) findet ein sog. Lage-Faktor (Niedersachsen) bzw. Faktor (Hessen) Anwendung. Dieser (Lage-)Faktor, der zum einen eine Wertkomponente in das grundsätzlich wertunabhängige Besteuerungsverfahren einbezieht, zum anderen die relative Lage des zu besteuernden Grundstücks in der jeweiligen Gemeinde berücksichtigt, stellt die Besonderheit des Besteuerungsmodells in Niedersachsen und Hessen – verglichen mit Bayern und Hamburg – dar.
Der (Lage-)Faktor berechnet sich wie folgt:
(Bodenrichtwert/durchschnittlicher Bodenrichtwert) hoch 0,3
Der Bodenrichtwert bezieht sich dabei auf die Immobilie, die der Besteuerung unterliegt. Der durchschnittliche Bodenrichtwert bezieht sich auf die Gemeinde, in der die zu besteuernde Immobilie belegen ist.
Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer erfolgt in Baden-Württemberg nach einem sog. “modifizierten Bodenwertmodell”. Bei diesem Modell ist der Name Programm, weshalb zum einen lediglich der Grund und Boden in die Bemessungsgrundlage einbezogen wird (Bodenwertmodell). Die darauf befindlichen Gebäude bleiben unberücksichtigt. Zum anderen ist dieses Modell am Wert der zu besteuernden Immobilie ausgerichtet (Bodenwert-modell). Als Wertmaßstab findet hierzu der Bodenrichtwert Anwendung.
Auf den somit ermittelten Grundsteuerwert – der Begriff entspricht dem sog. Bundesmodell – findet sodann eine spezifische Steuermesszahl für Baden-Württemberg Anwendung, um im Ergebnis den Grundsteuermessbetrag zu erhalten.